ประกาศอย่างเป็นทางการว่าปีที่แล้วเป็น Year of Shift แต่ปีนี้ขอเปลี่ยนเป็น Year of Change สำหรับค่ายแอลพีเอ็น ซึ่งจะเห็นการเปลี่ยนแปลงในหลายๆ ด้าน ทั้งกลยุทธ์การเพิ่มรายได้ที่เน้นขยายฐานรายได้จากธุรกิจหลักธุรกิจเกี่ยวเนื่อง และการเพิ่มทุนในธุรกิจเกี่ยวเนื่อง นอกจากนี้ ยังมีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างคณะกรรมการ เปลี่ยนแปลงคณะผู้บริหารที่ดึงคนนอกเข้ามาเสริมทีมให้มีความแข็งแกร่งยิ่งขึ้น รวมถึงการพัฒนาบุคลากร การพัฒนาระบบ IT เพื่อรองรับธุรกิจที่เปลี่ยนแปลง และ การปรับภาพลักษณ์แบรนด์ (Rebranding) เพื่อรองรับแผนการเติบโตของ LPN และบริษัทในเครือในช่วง 3 ปี (ปี2561-2563) ผ่าน 2 กลุ่มธุรกิจหลักคือ กลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มธุรกิจบริการ โดยวางเป้าหมายการเติบโตของรายได้จากกลุ่มธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่ 35 – 40% และรายได้จากกลุ่มธุรกิจบริการเติบโตยู่ที่ 20%
ในปี 2561 แอลพีเอ็น ตั้งเป้าหมายยอดขายรวมอยู่ที่ 20,000 ล้านบาท แบ่งเป็นประเภทอาคารชุดพักอาศัย 17,000 ล้านบาท และประเภทบ้าน 3,000 ล้านบาท ขณะที่เป้ารายได้จากการขายอยู่ที่ 12,000 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย 10,500 ล้านบาท และประเภทบ้าน 1,500 ล้านบาท นอกจากนี้ ยังมีแผนเปิดตัวโครงการใหม่ 18,000 ล้านบาท แบ่งเป็นอาคารชุดพักอาศัย 15,000 ล้านบาท และประเภทบ้าน 3,000 ล้านบาท
BAAN 365 By LPN กลายเป็นเรือธงใหม่สำหรับค่ายแอลพีเอ็นทีทปีนี้ตอกย้ำกลยุทธ์ Year of Change ด้วยการขยายฐานคนมีกำลังซื้อสูง นำร่องย่านพระราม 3 มูลค่าโครงการ 3,200 ล้าน เปิดขาย 14-15 ก.ค. นี้ เริ่ม 18 – 60 ล้าน เจาะกลุ่มเจ้าของธุรกิจ ครอบครัวขยาย และคนทำงานในเมืองที่มีรายได้สูง
นายสุรวุฒิ สุขเจริญสิน เจ้าหน้าที่บริหารระดับสูงด้านกลยุทธ์และวางแผนธุรกิจ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) เปิดเผยว่า ตั้งแต่ต้นปีที่บริษัทได้กำหนดกลยุทธ์ Year of Change โดยเริ่มจากการรุกตลาดอาคารสำนักงานเพื่อขยายธุรกิจในโครงการลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี จตุจักร ในไตรมาส 3 นี้ บริษัทได้เตรียมเปิดตัว BAAN 365 By LPN ซึ่งถือเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์เพื่อเป็นเรือธงสำคัญในการพัฒนาโครงการประเภทบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมระดับไพร์ม เจาะกลุ่มลูกค้าเป้าหมายในระดับ B+ ขึ้นไป โดยเน้นความพิถีพิถันตั้งแต่การเลือกที่ดิน
โดยเหตุผลที่เลือกพัฒนาโครงการนี้บนทำเลพระราม 3 เนื่องจากเป็นทำเลที่อยู่ในเมือง ลักษณะของที่ดินมีความเหมาะสมที่จะพัฒนาทั้งบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่ให้ความเป็นส่วนตัว มีความสงบ อากาศบริสุทธิ์ และมลภาวะน้อยเนื่องจากตั้งอยู่บนถนนเส้นรอง แต่ยังคงเดินทางเข้า – ออกนอกเมืองได้สะดวกเพราะใกล้กับถนนเส้นหลัก การพัฒนาโครงการในย่านนี้จึงตอบโจทย์ความต้องการบ้านในเมืองสำหรับลูกค้าที่มีกำลังซื้อสูง และมีแนวโน้มขยายครอบครัวเพื่อรองรับการอยู่อาศัยที่รวมคน 3 วัยไว้ด้วยกัน ซึ่งบริษัทเชื่อมั่นว่าตลาดนี้ยังมีความต้องการอยู่ ดังนั้น การพัฒนาโครงการ BAAN 365 จะสามารถทำให้รายได้ในหมวดบ้านพักอาศัย (Housing) เติบโตขึ้นถึง 100 %
BAAN 365 พระราม 3 มูลค่าโครงการ 3,200 ล้านบาท ประกอบด้วยบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม โดยบ้านเดี่ยว 3 ชั้น 41 หลัง เริ่ม 35-60 ล้านบาท บนที่ดิน 56-100 ตร.วา (ตามลำดับ) แบ่งเป็น 3 สไตล์ ได้แก่ The Garden Villa พื้นที่ใช้สอย 340 ตร.ม. ให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวในบริเวณบ้าน The Pool Villa พื้นที่ใช้สอย 490 ตร.ม. เหมาะกับผู้ที่ต้องการสระว่ายน้ำส่วนตัว และ The Pavilion Villa พื้นที่ใช้สอย 490 ตร.ม. เป็นแปลงที่ดินพิเศษ มีพื้นที่ขนาดใหญ่ และสระว่ายน้ำส่วนตัว โดยทุกหลังมีลิฟต์อำนวยความสะดวกให้ผู้อยู่อาศัย
ส่วนทาวน์โฮม 4 ชั้นครึ่งของ BAAN 365 พระราม 3 นั้น มีจำนวน 58 หลัง ราคาเริ่มต้น 18 ล้านบาท บนที่ดิน 26 ตร.วา พื้นที่ใช้สอย 310-320 ตร.ม. ตอบโจทย์ความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้อย่างสมบูรณ์แบบ
สำหรับ BAAN 365 พระราม 3 แบ่งเป็น 2 เฟส โดยเฟสแรกมูลค่าโครงการ 1,600 ล้านบาท เปิดขายวันที่ 14-15 ก.ค. นี้ ในราคา 18 – 60 ล้านบาท โดยตั้งเป้าหมายยอดขาย 6 เดือนไว้ที่ 1,200 ล้านบาท และในอนาคตเตรียมพัฒนาโครงการ BAAN 365 By LPN เพิ่ม โดยยังคงเลือกทำเลในเมือง ภายใต้แนวคิด Livable Simple Luxury House ที่สะท้อน A Place of mind
บทวิเคราะห์ตลาดบ้าน Premium
กรุงเทพมหานครและปริมณฑล
ตลาดบ้านแนวราบระดับ Premium จากปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีอุปทานผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ และรายย่อย 42 โครงการ จำนวน 1,554 ยูนิต โดยในปี 2560 มีที่อยู่อาศัยแนวราบระดับ Premium มีการเปิดตัวเข้าสู่ตลาดประมาณ 400 กว่าหน่วย สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการบ้านระดับ Premium ที่มีอย่างต่อเนื่อง โดยทำเลที่เป็นที่สนใจหลักเรียงตามความหนาแน่นของโครงการที่เปิดในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา ได้แก่
(1) สุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย)
(2) ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์
(3) พระรามเก้า-ศรีนครินทร์-พัฒนาการ
(4) ราชพฤกษ์
(5) สาทร พระราม 3
(ที่มา: เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง)
เมื่อพิจารณาจากข้อมูลข้างต้น จะเห็นว่าการพัฒนาบ้านแนวราบระดับ Premium นั้น มีปัจจัยเรื่องขนาดที่ดินและราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นมาเกี่ยวข้องด้วยในการพัฒนาโครงการ โดยในช่วง 5 เดือนแรกปี 2561 มีบ้านเดี่ยวที่ระดับราคา 10–20 ล้านบาท เข้าสู่ตลาดกว่า 600 หน่วย และทาวน์เฮาส์ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปประมาณ 30 หน่วย
พระราม 3
ปัจจุบันบ้านแนวราบที่เปิดขายในทำเลนี้ ทาวน์โฮมมีจำนวนมากที่สุดคือ ประมาณ 2,700 หน่วย รองลงมาคืออาคารพาณิชย์/โฮมออฟฟิศ และบ้านแฝด โดยมีบ้านเดี่ยวพื้นที่ 200 หน่วย ย่านพระราม 3 ช่วง 5-6 ปีที่ผ่านมานั้น ทาวน์โฮมถือว่ามีการตอบรับจากผู้ซื้อสูงมาก สามารถขายได้เกือบ 100% ทุกโครงการ โดยในพื้นที่มีจำนวนหน่วยเหลือขายน้อยมาก
จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่าทาวน์โฮมได้รับความสนใจอย่างมากทั้งจากผู้ประกอบการและผู้ซื้อ ซึ่งทาวน์โฮมในย่านนี้ช่วงก่อนปี 2558 ราคาเริ่มต้นที่ 7-8 ล้านบาท มีเนื้อที่ประมาณ 28 ตร.วา พื้นที่ใช้สอยเฉลี่ยอยู่ที่ 250-280 ตร.ม. แต่ปัจจุบันราคาทาวน์โฮมย่านพระราม 3 เริ่มต้นที่ราคาประมาณ 14 ล้านบาทขึ้นไป จนถึง 20-30 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับพื้นที่ใช้สอยและFunctionalism สิ่งอำนวยความสะดวก Facility และด้วยปัจจุบันราคาที่ดินสูงขึ้น ขนาดที่ดินสำหรับพัฒนาบ้านแนวราบมีจำนวนไม่มากนัก ผู้ประกอบการจึงได้ปรับรูปแบบบ้านและขนาดพื้นที่ใช้สอยให้มีขนาดมากขึ้น ด้วยการออกแบบทาวน์โฮม หรือบ้านให้มีลักษณะเป็นบ้านแนวสูง มีจำนวนชั้นที่เริ่มตั้งแต่ 4- 4.5 ชั้นขึ้นไป สามารถเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้กับผู้อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้นได้เป็น 300 ตร.ม. ขึ้นไป ถึงแม้ว่าจะมีราคาที่อยู่จะค่อนข้างสูงแต่เมื่อเทียบกับหลายทำเล แต่ด้วยปัจจัยด้านพื้นที่ใช้สอยประกอบกับ Facility ที่ได้รับ และปัจจัยต่างๆ ต่อไปนี้ ทำให้บ้านในย่านพระราม 3 เป็นที่สนใจของกลุ่มผู้ซื้อ
1. ทำเลติดกับย่านธุรกิจ การค้าที่สำคัญของประเทศ CBD–สาทร–พระราม 4 แวดล้อมไปด้วยสถานศึกษา ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาลชั้นนำ
2. มีทางขึ้น – ลง ทางด่วน สามารถเดินทางไปอีกฝากฝั่งของเมืองและสนามบินได้สะดวก รวมถึงใกล้ทางเข้า-ออก สู่ต่างจากหวัด
3. โครงการรถไฟฟ้าสายสีเทาในอนาคต ซึ่งกำลังอยู่ระหว่างพิจารณา
(หากผ่านการอนุมัติให้ก่อสร้างได้ จะทำให้โครงการอยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าในระยะไม่เกิน 1 กิโลเมตร)
4. ราคาเช่าทาวน์โฮมพื้นที่นี้ ประมาณ 45,000 – 50,000 บาทต่อเดือน
5. เป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับกลางสูงถึง Hi-end มีสภาพแวดล้อมที่ดี ไม่แออัดเกินไป เงียบสงบ แต่อยู่ติดกับย่านธุรกิจการค้า CBD
จากปัจจัยต่างๆ และสิ่งอำนวยความสะดวกระดับ Hi-end ทั้งภายในบ้านและพื้นที่ส่วนกลาง ทำให้บ้านที่ขายในย่านนี้มีราคาสูง แต่ถือว่าสิ่งที่ผู้ซื้อได้รับนั้นคุ้มค่าจึงทำให้บ้านแนวราบทำเลนี้ยังคงเป็นที่ต้องการจากผู้ซื้อ เห็นได้จากโครงการบ้านแนวราบในบริเวณนี้มียอดขายเฉลี่ยในปัจจุบันเกือบ 100% และขายหมดในเวลาไม่นาน
ผู้ประกอบการบ้านแนวราบย่านพระราม 3
เมื่อศึกษาลงไปในพื้นที่พบว่าผู้ประกอบการบ้านแนวราบในย่านพระราม 3 ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายย่อยท้องถิ่นซึ่งพัฒนาโครงการขนาดย่อม ดังต่อไปนี้
บริษัท คิดเป็น%
บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) 10%
ธนาพัฒน์ พร็อพเพอร์ตี้ 12%
บมจ. ไรมอนแลนด์ <1%
บริษัท นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด 2%
บริษัท สุพรีม ทีม จำกัด 1%
เอ-ลิสท์ ดีเวลลอปเมนท์ <1%
ห้างหุ้นส่วนจำกัดถาวรพาณิชย์ก่อสร้ง 1%
บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) 2%
บริษัท ซิตี้ รีสอร์ท ลิฟวิ่งโฮม จำกัด 3%
บริษัท บ้านศรีกรุง ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด 1%
บริษัท ภัทรา เอสเตท จำกัด 1%
บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) 4%
ผู้ประกอบการรายอื่นๆ 62%
จากข้อมูลอาจกล่าวได้ว่าปัจจัยด้านการถือครองที่ดินและขนาดที่ดินบริเวณนี้มีจำนวนไม่มาก ทำให้ไม่สามารถหาที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการบ้านแนวราบขนาดใหญ่ได้ รูปแบบการพัฒนาจึงเป็นการพัฒนาโครงการขนาดย่อม จำนวนหน่วยไม่มากนัก และส่วนมากเป็นการพัฒนาทาวน์โฮม ทำให้ความต้องการบ้านแนวราบย่านพระราม 3 ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาดอย่างต่อเนื่องแม้ว่าจะมีราคาสูงก็ตาม
