บริษัท ทูมอร์โรว์กรุ๊ป จำกัดเจ้าของเว็บไซต์ prop2morrow.com จัดเสวนาเรื่อง “Bangkok’s New Landmark แนวโน้มกรุงเทพเมืองใหม่จากแลนด์มาร์คใหม่”โดยมีวิทยากรทั้งจากภาครัฐและเอกชน โดยนางสาวก่องกนก เมนะรุจิ นักวิเคราะห์นโยบายแผนและชำนาญการพิเศษหัวหน้ากลุ่มยุทธศาสตร์และแผนการขนส่งทางรางสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจรหรือ สนข. กล่าวว่า คณะรัฐมนตรีได้มีมติเห็นชอบตามแผนแม่บทระบบขนส่งมวลชนทางรางในกรุงเทพมหาครและปริมณฑล(M-MAP 1)ที่ให้มีการสร้างรถไฟฟ้า 12 สายให้เสร็จภายในปี 2572 โดยเร่งรัดให้เร่งดำเนินการใน 10 สายหลัก ระยะทาง 464 กิเลเมตร 312 สถานี ครอบคลุมพื้นที่ 680 ตารางกิโลเมตร รองรับประชาชน 5.13 ล้านคน
ประกอบด้วยโครงขายหลัก 8 เส้นทาง โครงข่ายรอง 2 เส้นทาง ขณะนี้ได้เปิดดำเนินการไปแล้ว 5 โครงการระยะทาง 110.5 กิโลเมตร(23.81 %) อยู่ระหว่าง การก่อสร้าง 6 โครงการ ระยะทาง 120.4 กิโลเมตร(25.94%) โครงการประกวดราคาเสร็จสิ้น เตรียมการก่อสร้างในปีนี้ 6โครงการ ระยะทาง 64.9 กิโลเมตร (19.98%) โดย ครม.เห็นชอบการคัดเลือกเอกชนไปแล้วเมื่อ 30 พ.ค.) โครงการที่อยู่ระหว่างเสนอคณะรัฐมตรีอนุมัติในปีนี้อีก 7 โครงการ รวมระยะทาง 97.6 กิโลเมตร (21.03%) ประกอบด้วย สายสีแดงเข้มช่วงรังสิต-มธ.รังสิต ระยะทาง 10กิโลเมตร สายสีแดงอ่อน ช่วงตลิ่งชัน-ศาลายา ระยะทาง 14 กิโลเมตรา สายสีน้ำเงิน ช่วงบางแค-พุทธมนฑลสาย 4 ระยะทาง 8 กิโลเมตร สายสีเขียวเข้มช่วง คูคต-ลำลูกกา ระยะทาง 6.8 กิโลเมตร สายใหม่ ARL ระยะที่ 1 พญาไท-บางซื่อ ระยะที่ 2 บางซื่อ-ดอนเมือง รวมระยะทาง 21.8 กิโลเมตร สายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-บางขุนนนท์ ระยะทาง 13.4 กิโลเมตร ส่ายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ระยะทาง 23.6กิโลเมตร และ ยังไม่ได้ดำเนินการอีก (9.75%) โดยในปี 2562 จะเปิดให้บริการระยะทาง 140.2 กิโลเมตร ปี 2564 เปิดให้บริการ 326.4กิโลเมตร ปี2572 เปิดให้บริการ ระยะทาง 418.9 กิโลเมตร
นอกจากนี้คณะรัฐมนตรีได้มอบหมายให้สนข.ไปศึกษาและพิจารณาบรรจุโครงการระบบขนส่งมวลชนระบบรองของกรุงเทพมหานครใน M-Map 2 จำนวน 3 โครงการ คือ สายสีเทา จากวัชรพล-สะพานพระราม 9 ระยะทาง 26 กิโลเมตร สายบางนา-สุวรรณภูมิ เป็นระบบขนส่วงมวลชนเบา และสายสีทอง จากสถานีรถไฟฟ้ากรุงธนบุรี-เขตคลองสาน-ถนนประชาธิปก ระยะทาง 2.7 กิโลเมตร
จากการประกาศใช้ผังเมืองใหม่ในปี 2561 รองรับการพัฒนาระบบขนส่งมวลชน สนับสนุนพื้นที่รัศมี 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้า 400 สถานี เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่น โดยมีการนำหลักการของ TOD ซึ่งก็คือกระบวนการจัดการพื้นที่เมืองให้เกิดความกระชับ ส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสานในระยะที่เดินด้วยเท้าได้จากที่อยู่อาศัยไปยังระบบขนส่งมวลชน แหล่งงาน แหล่งจับจ่ายสินค้าและกิจกกรมอื่นๆโดยไม่ต้องใช้รถยนต์ โดยมีการให้โบนัสกับนักลงทุนที่พัฒนาโครงการได้อย่างเหมาะสมTOD เช่น หากมีพื้นที่สีเขียวจะเพิ่มการพัฒฯได้อีก 1 เท่าตัว
นอกจากนี้กระทรวงมหาดไทยได้รับมอบหมายให้ร่างผังมหานคร ซึ่งเป็นการรวมผังกทม.กับจังหวัดใกล้เคียงเข้าด้วยกัน เพื่อใช้เป็นผังชีนำในการพัฒนาเมืองให้เป็นไปในทิศทางเดียวกัน และไม่เกิดความเหลื่อมล้ำในการพัฒนา มีการกำหนด FAR ที่ไม่เท่ากันอย่างเช่นปัจจุบัน
จีนยังซื้อคอนโดฯหนุนตลาดเติบโตต่อเนื่องอีก10ปี
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี(ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ด้วยหลายปัจจัยทำให้ดีมานด์และซัพพลายไม่ตรงกัน ทำให้บางโครงการเปิดออกมาขายได้ บางโครงการขายไม่ดี ในขณะที่นักท่องเที่ยวที่เข้ามาเที่ยวเมืองไทย กลายเป็นนักลงทันรายย่อยที่ซื้อคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีน ซึ่งยังคงมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องไปอีก 10 ปี เป็นกลุ่มที่ซื้อคอนโดฯ ซึ่งขณะนี้รัฐบาลจีนมีการกำหนดวงเงินในการนำออกนอกประเทศ ดังนั้นจึงอาจเกิดปัญหาการโอนไม่ได้ ซึ่งจะทำให้ต้องนำกลับมาขายใหม่ กลายเป็นสต๊อกเพิ่มเข้ามาในตลาด
โดยแนวโน้มอสังหาฯในอีก 5 ปีขางหน้าจะชะลอตัวในแง่ของจำนวนยูนิตและโครงการเปิดใหม่และจำนวนยูนิต แต่การพัฒนาจะมีคุณภาพมากขึ้น โดยผู้บริโภคจะมีความต้องการพื้นที่ที่เป็นสาธารณะมากขึ้น เช่นพื้นที่สีเขียว ถ้าผู้ประกอบการไม่ปรับตัวจะขายไม่ได้
นอกจากนี้ในอีก 5 ปีข้างหน้าจะเกิดแลนด์มาร์คแห่งใหม่ ซึ่งเกิดจากเชื่อต่อการพัฒนาของ 3 โครงการหลัก วัน แบงค็อก (one bangkok) พื้นที่ 104 ไร่ ,โครงการพัฒนที่ดินบริเวณโรงแรมดุสิต 23 ไร่ และโครงการ หลังสวนวิลเลจ เนื้อที่ 52 ไร่ อย่างไรก็ตามพื้นที่ของทั้ง 3 โครงการเป็นที่เช่า เมื่อนำออกขายจึงไม่สามารถขายขาดได้ ต้องขายแบบเช่าเซ้งระยะยาว ซึ่งคงต้องดูราคาขายระหว่างเช่าเซ้งและขายขาดว่าต่างกันมากน้อยแค่ไหน
การขยายตัวของกรุงเทพ มองไปที่พัทยา โดยโฟกัสไปที่บางสะเหร่ ซึ่งอยู่ไม่ไกลจากกรุงเทพฯ เดินทางสะดวก มีศักยภาพในการพัฒนารเพื่อรองรับ AEC อีกทั้งเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ ก่อให้เกิดธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องทั้งร้านอาหาร โรงแรม ที่พักอาศัย ดังนั้นการพัฒนาโครงการใหม่ประเภทมิกซ์ยูส จึงเกิดขึ้นบนที่ดินแปลงใหญ่เพื่อสนองความต้องการของตลาด
แนะปรับ FAR ใช้ประโยชน์ที่ดินเต็มที่
ขณะที่นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรร กล่าวว่า รูปเบบโครงการะบบรางเป็นปัจจัยสำคํญที่ทำให้ กทม.เติบโตได้อีกมาก และการขยายระบบรางไปยังภูมิภาคทำให้เมืองตามเส้นทางเติบโต จะทำให้เกิดเมืองศุนย์กลางกระจายไปยังภูมิภาค อย่างเช่น ท่าเรือแหลมฉบังที่จะเข้ามามีบทบาทแทนท่าเรือคลองเตย อีกทั้งการขยายสนามบินอู่ตะเภา เพื่อรองรับและเสนับสนุนแผนการ เกิดระเบียงเศรษฐกิจตะวันออก( EEC) จะทำให้เกิดเมืองศูนย์กลางแทนภูมิภาค
การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจะทำให้การพัฒนาออกไปยังนอกเมืองมากขึ้น แต่จำนวนที่ดินที่นำมาพัฒนาจำนวนเท่าเดิม หาก อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หรือ Floor Area Ratio : FAR ไม่เปลี่ยนที่ดินที่จะนำมาพัฒนาใหม่ก็จะน้อยลง แม้ว่าจะพัฒนาไกลออกไปเพื่อให้สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ในราคาถูกลง แต่พื้นที่รอบนอก FAR กลับต่ำลงตามจึงไม่ได้ช่วยให้ราคาลดลงได้
สำหรับภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ คาดว่าปีนี้จะเติบโตได้ 5-10 % อย่างไรก็ตาม ยอดโอนกรรมสิทธิ์สินเชื่อปีมกราคม-กรกฏาคม 60 โดยรวมลดลง 25 % แนวราบลดลง17% แนวสูง 33 % ซึ่งจากการสำรวจโดยความต้องการที่อยู่อาศัยของประชาชนพบว่า 73 %มีความต้องการในระดับราคา 1-4 ล้านบาท ในขณะที่บ้านราคาดับไฮเอนด์ความต้องการอยู่ที่ 3 พันกว่าหน่วยต่อปี ทำให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ขณะนี้หันลงมาเล่นตลาดระดับราคา 5 ล้านลงไป ซึ่งเป็นตลาดใหญ่
อสังหาฯยังน่าลงทุน
ด้านนายอนุชา กุลวิสุทธิ์ ผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริทรัพย์ กล่าวว่า การลงทุนในคอนโดมิเนียมใน 2-3 ปีทีผ่านมาอัตราผลตอบแทนมีแนวโน้มลดลงจาก 6-8 % เหลือเพียง 4-6 % และจากฐานข้อมูลดัชนีราคาที่อยู่อาศัยจากฐานข้อมูลสินเชื่อธนาคาร พบว่าตั้งแต่ช่วงต้นปีที่ผ่านมา-เดือนกรกฏาคม 2560 บ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมเริ่มกลับมาดีขึ้นหลังจากที่แย่ลงตั้งแต่ปี 2558-2559 โดยมีอัตราการขยายตัว 3.9 % ในขณะ คอนโดมิเนียมเริ่มติดลบ 2.9 %ทั้งที่ในช่วง 4 ปีที่ผ่านมามีการเติบโตที่ดีมาตลอด ปีหน้าคาดว่าตลาดอสังหาจะมีการเติบโตที่ดี โดยดูจาก Set index ที่ดีขึ้น ซึ่งโดยปกติเมื่อตลาดหุ้นดี นักเล่นหุ้นได้กำไรก็จะนำเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์
การเลือกลงทุนในคอนโดมิเนียมสิ่งสำคัญที่ต้องคำนึงถึงคือ คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในเส้นทางรถไฟฟ้าสายที่ยังไม่สร้าง มีการเปิดขายในราคาเสมือนมีรถไฟฟ้าวิ่งแล้ว ดังนั้นควรเลือกซื้อโครงการที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าที่เสร็จแล้ว , เลือกโครงการที่อยู่ติดสถานีหรือห่างออกไปไม่เกิน 400 เมตร,เน้นสถานีที่เป็นจุดตัดหรือมีสกายวอล์ค,ที่จอดรถ ,ระยะเดินเท้าจากที่พักไปยังสถานีรถไฟฟ้าและสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆไม่ควรเกิน15นาที, และที่จอดรถในโครงการควรซึ่งปกติจะอยู่ที่ 30-60 %ของจำนวนห้องพัก,เลือกคอนโดฯที่อยู่ในโซนสีแดงราคาจะไม่ตก,เลือกซื้อคอนโดที่เพิ่งสร้างเสร็จ เพราะขายได้ทันทีในราคาที่ดี
