Real Estate

ส่องตลาดที่อยู่อาศัย…ความท้าทายของการฟื้นตัวหลัง COVID-19

การระบาดของ COVID-19 ซ้ำเติมให้ตลาดที่อยู่อาศัยที่อ่อนแออยู่แล้วจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและผลของมาตรการ LTV ที่เริ่มในปี 2019 หดตัวลงต่อเนื่องในปี 2020 โดยในช่วงครึ่งแรกของปี 2020 ยอดขายที่อยู่อาศัยหดตัว -45%YOY จากกำลังซื้อและความเชื่อมั่นของผู้บริโภคที่ลดลงมาก รวมถึงการปรับลดลงของยอดขายจากตลาดต่างชาติ ขณะที่ในด้านอุปทาน ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ชะลอการเปิดโครงการใหม่ ๆ ออกไป โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม และหันมาเน้นโครงการแนวราบเพื่อ
เจาะกลุ่ม real demand มากขึ้น

EIC คาดการณ์ว่าจำนวนหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยทั้งปี 2020 จะหดตัว -29%YOY โดยในช่วงที่เหลือของปี 2020 ตลาดยังมีแนวโน้มซบเซา แม้ว่าหลังจากการคลาย lockdown ยอดขายกลับมาฟื้นตัวได้บางส่วนจากการแข่งขันออก promotion ของผู้ประกอบการ แต่ภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวช้าส่งผลให้ยอดขายโดยรวมยังฟื้นตัวได้ไม่มากนัก ขณะที่มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะหดตัวที่ -7%YOY มาอยู่ที่ 8.7 แสนล้านบาท โดยมียอดโอนบางส่วนมาจากยอดขายที่เกิดขึ้นในช่วงปีก่อน ๆ โดยเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมที่มีหน่วยขายได้ค่อนข้างสูงในช่วงปี 2018 เริ่มทยอยสร้างเสร็จและพร้อมโอนได้ในช่วงปี 2020

5 ประเด็นที่ต้องจับตามองสำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 1-3 ปีข้างหน้า คือ

1) ภาพการฟื้นตัวของตลาดจาก COVID-19 โดยภาวะเศรษฐกิจที่หดตัวลงอย่างมากส่งผลให้แนวโน้มการฟื้นตัวของ
ภาคอสังหาฯ จะเป็นไปอย่างช้า ๆ กว่าที่ยอดขายจะกลับมาสู่ระดับก่อนเกิด COVID-19 ได้อย่าง
เร็วที่สุดในปี 2022 โดยตลาดกลุ่มระดับกลางถึงบนจะเป็นตัวนำการฟื้นตัวของตลาด

2) ภาวะอุปทานส่วนเกินและการลดลงของราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านที่มีหน่วยเหลือขายสะสมค่อนข้างมาก ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังต้องเน้นการระบายสต็อกและทำให้การแข่งขันด้านราคารุนแรงมากขึ้น

3) ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค (housing affordability) มีแนวโน้มลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับลดราคาลงและเน้นพัฒนาที่อยู่อาศัยในราคาที่ถูกลงเพื่อให้ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงได้มากขึ้น
4) การที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่หันมาเน้นเจาะตลาดแนวราบมากขึ้น ส่งผลให้ภาวะการแข่งขันในตลาดแนวราบมีแนวโน้มรุนแรงมากขึ้น โดยเฉพาะในตลาดระดับราคาปานกลาง อย่างเช่น ทาวน์เฮาส์
5) ยอดขายใหม่มีแนวโน้มจะกระจุกตัวในโครงการของผู้ประกอบการขนาดใหญ่มากขึ้นจากการแข่งขันทำ promotion อย่างต่อเนื่องเพื่อระบายสต็อกรวมถึงการแข่งขันเปิดตัวโครงการแนวราบ ประกอบกับชื่อเสียงของแบรนด์ที่ได้รับความไว้วางใจ ตลอดจนความสามารถในการแข่งขันที่ได้เปรียบมากกว่า

 

สภาวะตลาดที่มีทิศทางหดตัวลงอย่างมากจากผลกระทบของ COVID-19 ส่งผลให้ EIC คาดการณ์จำนวนหน่วยขายได้ที่อยู่อาศัยในปี 2020 จะหดตัวที่ -29ทั้งนี้แม้ว่าสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ล่าสุดในไทยจะปรับตัวดีขึ้นเป็นลำดับจนส่งผลให้ภาครัฐมีการผ่อนคลายมาตรการ lockdown ค่อนข้างมากแล้ว แต่จากผลกระทบทางเศรษฐกิจที่รุนแรงจนส่งผลให้เศรษฐกิจไทยเข้าสู่ภาวะถดถอย กำลังซื้อผู้บริโภคปรับลดลงอย่างรุนแรงส่งผลให้ EIC คาดการณ์เศรษฐกิจไทยปี 2020 จะหดตัวที่ -7.3% (ณ มิถุนายน 2020) โดยคาดว่าการฟื้นตัวของเศรษฐกิจจะเป็นไปอย่างช้า ๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัยระยะเวลากว่าผู้บริโภคจะมีความเชื่อมั่นและสามารถซ่อมแซมงบดุลของตน รวมทั้งสะสมความมั่งคั่งให้กลับมาดังเดิม

ทั้งนี้แม้ว่าภายหลังการผ่อนคลาย lockdown อาจจะมีกลุ่ม real demand บางส่วนที่ได้รับผลกระทบน้อยอาจกลับมาฟื้นตัวดีขึ้น สะท้อนจากยอดขายที่อยู่อาศัยแนวราบของผู้ประกอบการรายใหญ่ ๆ ที่ค่อย ๆ ปรับตัวดีขึ้น แต่โดยรวม EIC มองว่ายอดขายที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปีนี้ ยังฟื้นตัวอย่างช้าๆ และยังอยู่ในภาวะซบเซา ส่งผลให้คาดการณ์จำนวนหน่วยขายได้ในปี 2020 คาดว่าจะหดตัวที่ -29%YOY (รูปที่ 7) จากในช่วงครึ่งแรกของปีที่หดตัว -45%YOY

EIC คาดการณ์มูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปี 2020 หดตัวที่ -7%YOY หากดูภาพรวมการโอนที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงต่อเนื่องนับตั้งแต่มาตรการ LTV มีผลบังคับในเดือนเมษายนปี 2019 และต่อเนื่องมาในปี 2020 โดยหน่วยโอนและมูลค่าโอนที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปีหดตัว -6.3%YOY และ -5.2%YOY ตามลำดับ

ทั้งนี้ยอดโอนที่ยังไม่ติดลบมากนัก ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการโอนคอนโดมิเนียมที่มาจากสัญญาซื้อขายในช่วง 1-2 ปีก่อนหน้า โดยเฉพาะในช่วงปี 2018 ที่มีหน่วยขายได้ของคอนโดมิเนียมที่สูงถึง 69,352 หน่วย โดยคอนโดมิเนียมที่สร้างในปีดังกล่าวจะเริ่มทยอยสร้างเสร็จและพร้อมโอนได้ในช่วงปี 2020 รวมถึงจากผลของมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ของภาครัฐเพื่อบรรเทาผลกระทบจากมาตรการ LTV อาทิ การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง โครงการบ้านดีมีดาวน์ และมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำของสถาบันการเงินเฉพาะกิจ ซึ่งดำเนินการมาตั้งแต่ปี 2019 และหลายมาตรการยังมีผลบังคับใช้ต่อเนื่องมาจนถึงในปี 2020

 

ผู้ประกอบการธุรกิจอสังหาฯ ที่อยู่อาศัยควรต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อให้ตอบโจทย์พฤติกรรมผู้บริโภคและไลฟ์สไตล์ที่เปลี่ยนแปลงไปทั้งในแง่ของ1) ช่องทางการขาย online ที่จะมาช่วยเสริมเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้ซื้อและยังเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือสำคัญที่ใช้ในการทำการตลาด

2) การพัฒนาโครงการใหม่จะเน้นความคุ้มค่าเพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่ลดลงและยังต้องแข่งขันกับตลาดมือสองที่คาดว่าจะมีทรัพย์สินที่รอการขาย (Non Performing Asset) เข้ามาในตลาดมากขึ้นจาก NPL ในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

3) ไลฟ์สไตล์ใหม่อย่างเช่นเทรนด์ของการ Work from home จะส่งผลให้ผู้บริโภคพิจารณาเลือกที่อยู่อาศัยโดยให้ความสำคัญกับทั้งปัจจัยด้านทำเลและพื้นที่ใช้สอยที่ตอบโจทย์ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบที่อาจจะอยู่ห่างออกไป แต่ยังเดินทางได้สะดวกจากส่วนต่อขยายรถไฟฟ้ามีแนวโน้มได้รับความสนใจมากขึ้น 

4) รูปแบบของการพัฒนาโครงการที่ต้องตอบโจทย์เทรนด์ผู้บริโภคยุคใหม่ อาทิ ด้านสุขภาพและสุขอนามัย

 

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

 

Tags

Related Articles

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

Close
%d bloggers like this: