ขาลง “คอมมูนิตี้มอลล์” รายเก่าล้ม หน้าใหม่ลังเล
ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา คอมมูนิตี้มอลล์มีการขยายตัวอย่างรวดเร็วในกรุงเทพฯ โดยมีปริมาณพื้นที่เพิ่มขึ้นถึง 150% ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา แต่ในช่วง 2-3 ปี กลับพบว่า การขยายตัวของคอมมนิตี้มอลล์เริ่มชะลอตัวลง ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่มีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่ไม่ประสบความสำเร็จ ส่งผลให้ผู้ประกอบการที่สนใจลงทุนสร้างโครงการใหม่ใช้เวลาในการตัดสินใจนานขึ้น ตามการสังเกตการณ์จากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล
คอมมูนิตีมอลล์ (community mall) เป็นศูนย์การค้าขนาดเล็กที่สร้างขึ้นเพื่อรองรับชุมชนอยู่อาศัย โดยทั่วไปจะมีซูเปอร์มาร์เก็ตเป็นผู้เช่ารายหลัก และมีธุรกิจอื่นๆ เช่าพื้นที่เปิดร้านหรือสาขา ซึ่งโดยส่วนใหญ่เป็นสินค้าและบริการที่เกี่ยวกับชีวิตประจำวันทั่วไป อาทิ ภัตตาคาร ร้านจำหน่ายอาหารเครื่องดื่ม ร้านขายยา ร้านจำหน่ายสินค้าเบ็ดเตล็ด และบริการอื่นๆ ทั่วไป หรือหากโครงการที่มีพื้นที่ใหญ่ขึ้น จะมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เพิ่มเติม อาทิ โรงภาพยนตร์ หรือสิ่งให้ความบันเทิง
ศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ปัจจุบัน กรุงเทพฯ มีคอมมูนิตี้มอลล์คิดเป็นพื้นที่เช่ารวมทั้งสิ้น 856,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นจากปี 2551 ที่มีพื้นที่รวม 345,600 ตารางเมตร
กฤษฎ์ จรุงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจศูนย์การค้า เจแอลแอล กล่าวว่า คอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่เปิดขึ้นในช่วงปีก่อนๆ หน้า ประสบความสำเร็จสูง จูงใจให้มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นตามมาจำนวนมาก ประกอบกับการที่คอมมูนิตี้มอลล์เป็นศูนย์การค้าที่มีขนาดเล็ก ทำให้สร้างได้ง่ายเมื่อเทียบกับศูนย์การค้าประเภทอื่น จึงทำให้ขยายตัวเร็วก่อนหน้านี้
แต่ปัจจุบัน การเกิดขึ้นของโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่เริ่มชะลอตัวลงนับตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการที่เริ่มมีโครงการคอมมูนิตี้มอลล์หลายๆ โครงการประสบความล้มเหลวให้เห็น ทำให้ผู้ประกอบการที่สนใจสร้างโครงการใหม่ลังเลและระมัดระวังมากขึ้น
นอกจากนี้ยังเป็นเพราะผู้พัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ไม่ได้มีแต่ผู้ประกอบการมืออาชีพที่มีประสบการณ์ แต่ยังมีจำนวนมากที่เป็นผู้ประกอบการหน้าใหม่ที่ไม่เคยทำธุรกิจศูนย์การค้ามาก่อน ทำให้ประสบความสำเร็จได้ยาก บางโครงการไม่สามารถดึงธุรกิจค้าปลีกให้เข้ามาเช่าพื้นที่เปิดร้านภายในโครงการได้ บางโครงการไม่สามารถดึงดูดให้ลูกค้าเข้ามาเดินจับจ่ายสินค้าได้ แม้จะมีร้านค้า ร้านอาหารชื่อดังเข้ามาเช่าเปิดร้านเต็มพื้นที่ในโครงการก็ตาม
สาเหตุหลายประการที่นำไปสู่ความล้มเหลวของคอมมูนิตี้มอลล์ แต่หลักๆ ได้แก่ การตั้งอยู่ห่างจากชุมชน การเข้าถึงได้ไม่สะดวก การวางตำแหน่งโครงการไม่สอดรับกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย การขาดการผสมผสานที่ดีของประเภทกิจการที่เปิดบริการภายในศูนย์ รวมไปจนถึงการดำเนินกิจกรรมการตลาดที่ขาดประสิทธิภาพ และที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากันคือ การที่ผู้ประกอบการไม่สามารถปรับเปลี่ยนหรือรับมือกับความท้าทายต่างๆ ที่ไม่ได้คาดไว้ล่วงหน้าได้
อย่างไรก็ดี ยังมีคอมมูนิตี้มอลล์หลายโครงการที่เพิ่งเปิดขึ้นไม่นานและประสบความสำเร็จ หนึ่งในนั้นคือ โครงการ ลิตเติ้ล วอล์ค บางนา (Little Walk Banga) ที่พัฒนาโครงการโดยอินเด็กซ์ ลิฟวิ่ง มอลล์ มีพื้นที่ร้านค้าให้เช่า 3,200 ตารางเมตร เปิดดำเนินการอย่างเต็มรูปแบบเมื่อต้นปี 2560 นี้ โดยในช่วงเริ่มเปิดโครงการมีผู้เช่าพื้นที่ 90% และในขณะนี้มีผู้เช่าเต็มพื้นที่
นอกเหนือจากวิลล่า มาร์เก็ต ซึ่งเป็นผู้เช่ารายหลักของโครงการ ยังมีร้านจำหน่ายอาหาร เครื่องดื่ม สินค้าและบริการอื่นๆ อีกหลากหลาย อาทิ สตาร์บัคส์, เบอร์เกอร์ คิง, โอ บอง แปง, เอ ราเมน, โชยุ ไปจนถึงศูนย์เลเซอร์ปรึกษาปัญหาผิวและยกกระชับปรับรูปหน้า กริตธาดา และสถานเสริมความงาม บิวตี้ เมกเกอร์ สตูดิโอ
ปัจจัยสำคัญที่ทำให้คอมมูนิตี้มอลล์โครงการนี้ประสบความสำเร็จคือการตั้งอยู่ในชุมชนที่มีผู้อยู่อาศัยหนาแน่น เข้าออกได้ง่าย มีที่จอดรถรองรับเพียงพอ มีสัดส่วนของร้านค้าประเภทต่างๆ ที่พอเหมาะ อีกทั้งยังอยู่ในทำเลที่ผู้ที่ขับรถสัญจรจากกรุงเทพฯ ไปพัทยา ชลบุรี นิยมใช้เป็นจุดแวะพัก
“จากการที่กรุงเทพฯ ยังคงมีการขยายตัวของเมืองอย่างต่อเนื่อง จึงยังมีโอกาสที่จะสามารถเกิดโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ใหม่ๆ ขึ้นมารองรับ แม้จะไม่มีสูตรสำเร็จตายตัวสำหรับการพัฒนาโครงการให้ประสบความสำเร็จ แต่หากผู้พัฒนาโครงการมีความเข้าใจในความต้องการของทั้งผู้ประกอบการค้าปลีกและกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย จะสามารถช่วยลดความเสี่ยงของการลงทุนได้” นายกฤษฎ์สรุป
